Les SCPI, comment ça marche ?

Mis à jour : 24 déc. 2018

Un peu d'histoire pour commencer... Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont nées dans les années 60 avec un concept nouveau et simple : un parc immobilier sera divisé entre des associés, sous forme de part. Une société privée sera à la tête de la SCPI afin de l'administrer et de prendre les décisions.

Depuis les années 2010, les SCPI connaissent un réel essor et constitue un actif plébiscité par les épargnants (collecte de plus de 6 milliard d'euros en 2017)... Voyons pourquoi !


Le fonctionnement d'une SCPI est très simple. Vous détenez des parts et vous percevez des loyers trimestriellement au prorata de votre investissement.

Différentes formes et types de SCPI existent sur le marché (SCPI à capital fixe, SCPI à capital variable, SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de valorisation...). Intéressons nous aux SCPI de rendement, majoritairement composés d'actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, crèches, hôpitaux...).


Principaux avantages :

  • Flexibilité : investissement à partir de quelques milliers d'euros (variable suivant la SCPI),

  • Tranquillité : aucune gestion à réaliser, vous encaissez simplement les loyers et les déclarez à l'administration fiscale,

  • Sécurité : compléments de revenus réguliers même en cas de vacances locatives (centaines de locataires différents dans une même SCPI)

  • Différents montages possibles : acquisition en cash, à crédit, en démembrement

  • Rentabilité : les SCPI de rendement permettent d'accéder à des rendements intéressants par l'immobilier d'entreprise et de commerce. La moyenne des rendements constatés en 2017 sur les SCPI de rendement était d'environ 4,4% net !

Inconvénients majeurs :

  • Investissement long terme : l'AMF préconise un investissement SCPI avec un horizon minimum de placement de 10 ans. Personnellement, je préconise une telle solution à mes clients s'ils ont un horizon de minimum 15-20 ans, voire un souhait de garder leurs parts sans revendre.

  • Actif peu liquide : vous ne pouvez pas disposer de votre capital du jour au lendemain. En effet, trouver un acquéreur à vos parts pourra prendre du temps (comme pour un actif immobilier physique).

  • Fiscalité : les SCPI procurant des revenus fonciers, ils peuvent être lourdement taxés en fonction de votre situation. Pour rappel, vos revenus fonciers sont taxés à votre TMI (Taux Marginal d'Imposition) et aux prélèvements sociaux en vigueur, actuellement 17,2%. Pour une personne avec un TMI de 30%, ce sont donc 47,2% des loyers qui seront versés à l'administration fiscale, une perte directe sur le rendement net ! Dans ces cas, il est souvent très intéressant de privilégier l'acquisition de parts de SCPI avec un levier bancaire ou en démembrement de propriété.

En fonction de votre situation, l'acquisition de parts de SCPI peut être une belle opportunité de diversifier votre patrimoine et d'atteindre vos objectifs (rente dans xx années, rente immédiate, transmission de patrimoine).

Toutes les SCPI ne se valant pas et les différents montages pouvant être pointus (cash, à crédit, en démembrement), faites appel à votre CGP pour un conseil et un accompagnement sur-mesure.

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